加强城市住宅小区物业管理势在必行

物业管理是城市管理的重要组成部分，加强居住小区物业管理、改善居民生活环境已成为广大居民普遍关心的热点、焦点问题。

据市民及一些政协委员反映，当前许多城市住宅小区的物业管理大都较差、问题较多，仅极少数小区物管服务较为规范、业主较为满意。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务，但服务质量相对较差，服务制度落实不到位。有的小区因物管不按合同收费、擅自提高物管费以及卫生状况不佳等诸多原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管离场的尴尬局面。究其原因，主要有以下几个方面：

1、部门监管不到位。住宅小区物业管理是一种新兴服务产业，与老百姓生活息息相关。在管理上涉及住建、房管、发改、公安、工商、城管、街道办事处及社区等多个部门，需要齐抓共管，从严把物管资质等源头上进行规范，然而，现实中往往出现相互推诿、无人监管的局面。

2、管理服务不到位。部分开发商把所建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一种途径，把物业服务变成了管理。一些物管企业低薪聘请文化低、年龄大、没有接受过专门培训的人员上岗，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，严重影响了物业服务水平的提高。

3、宣传教育不到位。由于城市化进程加快，很多农村居民在城里买了房。从农村到城市，由农民到市民，需要一个较长的教育转化过程。很多人一时难以接受“花钱买服务”，对物业管理收费采取抵触和拖欠态度。部分居民认为“我缴了钱，你就应该给我服务”，不遵守小区的规章制度，我行我素。有的业主对物业管理认识模糊，在本就处于弱势的情况下一旦利益受损则难以维权。

做好住宅小区的物业管理工作，是新形势下一项重要的社会管理工程，是一项关系千家万户生活质量的民生工程。针对当前城市住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进各小区物业管理工作，提高物业管理水平，特建议县政府及业务主管部门：

1、强化监督管理，建立一套科学的管理制度。一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在预售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理公约并将之明示房屋买受人；二要加强物管企业资质管理，规范企业服务标准，加强对物业服务企业的考核与监管，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的物管企业予以通报批评、严格处罚，直至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益；三要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，有关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处；四要重视物管人员的培训工作，物业管理的主管部门应经常组织开展物业从业人员职业道德、服务技能培训，不断提升从业人员素质及物管企业的整体服务水平。

2、强化宣传引导，探索一套良好的运作模式。要广泛深入宣传《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的法制氛围。房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物管企业及社区居委会的事情，需要全体业主和全社会共同关心支持；也使业主充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，既要懂得用法律武器保护自身的权利，同时又自觉履行应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会，并加强对物管企业、业主委员会成员的教育培训，促进物管企业遵纪守法、规范管理，业委会成员依法履职、热情服务，探索创新部门、物管服务企业、业主委员会、社区“四位一体”的物业管理新模式。

3、强化分类指导，打造一批物管示范小区。要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准，确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物管企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，从严杜绝物管企业乱收费用导致的恶性事件发生。同时选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢，以在一定区域范围内起到示范带动作用。